Was umfasst ein Vollgutachten für eine Immobilie?

Ein Vollgutachten ist die ausführliche und rechtssichere Form der Immobilienbewertung. Es dokumentiert den Marktwert transparent und nachvollziehbar. Im Unterschied zum Kurzgutachten enthält es eine tiefe Analyse der rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und begründet den Wert Schritt für Schritt.

Inhalt eines Vollgutachtens

1. Detaillierte Objektbeschreibung
Alle wesentlichen Daten zur Immobilie. Lage, Baujahr, Bauweise, Größe, Nutzung, Grundrisse, Ausstattungsmerkmale, Modernisierungen, baulicher Zustand.

2. Ortsbesichtigung mit Zustandsanalyse
Begehung innen und außen. Erfassung von Mängeln, Schäden, Restnutzungsdauern, Modernisierungsstau. Fotodokumentation in Vollumfang.

3. Rechtliche Prüfung der Unterlagen
Grundbuchauszug mit Rechten und Lasten. Dienstbarkeiten. Wegerechte. Nießbrauch. Erbbaurechte. Baulastenverzeichnis. Altlastenhinweise. Kataster- und Flurkarten. Bebauungsplan oder §34/§35 BauGB. Denkmalschutz. Erschließungszustand.

4. Flächen- und Nutzwertnachweise
Wohn- und Nutzflächen nach WoFlV und DIN 277. Brutto-Grundflächen. Miteigentumsanteile bei WEG. Abgleich mit Plänen und Aufmaßen.

5. Markt- und Standortanalyse
Makro- und Mikrolage. Angebot und Nachfrage. Mieten und Kaufpreise. Liegenschaftszinssätze. Marktanpassungsfaktoren. Auswertung geeigneter Vergleichsdaten.

6. Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV
Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Herleitung aller Parameter. Plausibilisierung und Gewichtung der Ergebnisse. Ableitung des Verkehrswertes gem. §194 BauGB unter Würdigung der Aussagekraft der Verfahren (§8 Abs. 1 S. 3 ImmoWertV).

7. Wirtschaftliche Betrachtungen
Miet- und Pachtverhältnisse. Leerstände. Betriebskosten. Instandhaltungsansätze. Modernisierungs- und Investitionsbedarf. Sensitivitäten und Bandbreiten, wo fachlich sinnvoll.

8. Ergebnis und Begründung
Klar ausgewiesener Verkehrswert mit vollständiger Herleitung. Annahmen und Datenquellen sind transparent dokumentiert.

9. Anlagen
Relevante Register- und Planunterlagen. Auszüge aus Karten und Satzungen. Mess- und Flächennachweise. Ausgewählte Vertragsunterlagen. Vollständige Fotodokumentation.

Umfang

Ein Vollgutachten umfasst in der Regel 30 bis 70 Seiten. Der tatsächliche Umfang hängt von Objektart, Unterlagenlage und Komplexität ab.

Wann ist ein Vollgutachten sinnvoll?

• Finanzierungen und Beleihungsgespräche
• Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen
• Vermögensaufstellungen und Nachlassregelungen
• Kauf, Verkauf, Schenkung
• Streitfälle, bei denen eine umfassend begründete Bewertung benötigt wird

Qualität und Rechtsgrundlagen

Wir erstellen professionelle Immobiliengutachten über den Verkehrswert nach den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV.
Der Marktwert wird gem. §194 BauGB ermittelt. Die Ableitung erfolgt aus Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert unter klarer Begründung der Gewichtung.

Optional möglich

• Beleihungswertermittlung nach Bel.WertV für Banken
• Mietwertgutachten und Renditeanalysen
• Separate Schadens- und Mängelberichte mit Kostenschätzungen

(Preis ab: 1750,-€ inkl MwSt) 25-70 Seiten